对于很多有过买卖房屋经历的人而言，二手房交易是一个十分漫长且复杂的过程。比如流转周期较长、交易金额较大、操作流程复杂、资金交付存在风险等问题时刻困扰着买卖双方。一旦遇到一房多卖、无法过户、中介携款跑路等问题就追悔莫及。针对这些问题，市场上已经出现了成熟的保障二手房交易安全的新模式和新产品，致力于解决房产交易中各方资金、财产安全问题，切实保障买方、卖方以及经纪人三方的资金安全和合法权益。

对此，我们采访了理房通运营总监姜楠。他就理房通对于二手房交易支付各阶段中所遇到的问题，以及如何运用数据驱动运营的方式进行化解，进行了分享。

定位精准　支付业务模式突破创新

目前，在房产交易中存在三种支付需求。第一种是房产交易过程中，包括中介费以及其他服务费用的普通收款支付服务。第二种是在平台化体系中，房产中介服务商连结买卖双方的同时，还跟其他服务主体合作，共同服务买卖双方，收取服务费后将会产生第二种需求，即成交经纪主体与其他服务主体，通过第三方支付平台将佣金进行多方拆分，向不同的角色进行分账的服务。第三种需求是房屋交易资金存管，买方通过第三方支付平台，让资金处于透明的第三方存管下：交易成功，资金才会打给卖方；交易失败，资金会返还给买方。这样可以有效的保障交易资金的安全，维护买卖双方的权益。

针对上述三种支付需求，理房通经过５年深耕，从多个角度完善了收款服务、资金分账和房产交易资金存管服务模式。

理房通提供的支付服务，买卖双方只需要通过门店就能实现业务全程办理，包括定金、首付款、物业交割保证金等在内所有房款支付项目。交易过程中，买方只需提供自己的身份证和银行账户，使用现有任意银行借记卡就能完成支付。而且理房通７＊２４小时业务办理，完全不受银行工作时间限制，极大缩短业务流程；办理完成后，还可以随时在电脑或者手机ａｐｐ查看交易流程和到账进度。

二手房交易产权转移和资金交付存在一定的时间差，所以以往的房产交易过程中，买家和卖家之间、买家和经纪人之间存在天然的信任缺失问题。理房通作为第三方支付机构，持有央行颁发的支付业务许可证。房屋交易中的定金、首付款、物业保证金、户口保证金等各项资金，通过理房通１００％交存至支付机构客户备付金集中存管账户进行存放，所有的资金操作都必须有客户明确授权或合同约定、实名认证、发起时间等信息才能实现。理房通能够记录房款支付的每一个步骤，并清晰地显示房款支付的状态。客户只需要通过理房通手机ＡＰＰ，或者ＰＣ网页访问理房通官网，就能随时查看个人账户，掌握交易进度，从根本上做到交易资金的及时、安全、透明。

在资金分账方面，中介服务公司以往处理账目合同和资金流转的工作量很大，财务部门核算分账的业务模式不能有效应对。理房通针对这个痛点进行账务系统升级，商户只需登录账户即可查看、管理全部账务信息，每一笔业务的收支、分账、退费等所有账户明细，资金流向都能一目了然；每一合同项下的各笔交易资金情况、进账出账以及到账日期均可明确看到，总体收支情况展示更清晰；查账、对账、转账和提款业务也更加方便。

优化技术手段　提高业务效率

为了提升业务办理效率，理房通上线了　ＯＣＲ图片识别技术，对业务过程中上传的身份证、房产证等证件进行图片识别。建立基于文本关键字的模型，利用ＯＣＲ识别文本，利用图片识别进行图片判定，快速进行图片审核并判断出上传图片是否符合标准。通过图片识别的应用不仅规范了经纪人的操作，也提高了审核速度和支付效率。

此外，理房通已经在北京、广州、大连等城市上线电子签约，进一步提高业务线上化，提升办理效率，预计今年年内将能支持所有城市签约线上化。未来，理房通在支付环节还计划采用人脸识别和声纹识别技术，以进一步核实用户身份，提升安全性的同时缩短用户操作时间，提升用户体验。

运用数据驱动　分析和优化用户体验

理房通现在应用的数据驱动主要体现在三个方面：

首先是分析用户的行为和画像，并据此对产品就行优化。如用户点入某个界面后却又马上返回，就说明这个界面可能存在一定的误导性，需要后续改进。

第二是关注经营数据，包括关注每个城市房屋交易的规模和发展趋势，每个业务城市的服务渗透率和交易规模单量，并据此对运营策略进行调整，更好地服务用户。比如某个城市的渗透率出现波动，可能表明该城市的市场推广力度不够，或者当地房产政策有所变化，需要进一步优化升级。

第三是，整合信息流和资金流数据，分析挖掘房产交易买卖双方的交易风险，通过这些数据挖掘调整风控策略，保障房屋交易安全。

理房通成立于２０１３年８月，并于２０１４年获得央行颁发的《支付业务许可证》，通过建立房产交易履约支付系统，实现用户房产交易支付线上操作，也进而实现了房产交易支付的互联网化。在近几年的发展过程中，理房通不断对产品功能进行优化提升，让用户获得更好的房产交易支付体验。与此同时，理房通还深度对接商户业务资金支付需求，通过对商户需求的全方位挖掘，为商户提供量身定制的房产行业支付解决方案。

姜楠，南开大学管理学学士，１０余年支付行业从业经验，曾任联动优势运营业务总监，明天动力科技有限公司ＣＯＯ；２０１８年８月加入理房通管理团队，任运营中心总负责人。