万科突破成长天花板 提前布局新商业生态

MEI

  万科总裁郁亮可以稍微松口气了，在刚刚发布的2014上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜上，万科完成销售额1018亿元，在上半年就突破千亿。企业销售金额同比增长22%，目标完成率51%。这为万科从去年就开始 “城市配套服务商”的转型交上一份不错的成绩单。

  仅仅在今年6月，万科就大事不断：6月5日万科宣布与百度合作；6月6日，北京万科与雅诗阁中国签署战略合作协议，正式启动酒店式公寓业务；6月25日，引入事业合伙人制度后，万科正式登陆香港市场；6月26日，万科又与途家网签订战略合作协议，将“互联网+地产”的合作模式推向巅峰……

  此前，万科还发力养老地产、商业地产、物流地产；2013年2月14日，万科与有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，进军美国市场；随后万科又入股徽商银行，一举成为徽商银行单一最大股东。

  2013年7月1日，郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型：“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套服务商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。”

  尽管目前来看，无论是商业地产、养老地产，还是社区金融，万科都没有找到一个成熟的盈利模式，日前万科产业园区的首个试水之作—郑州美铭产业园还被爆陷入困境，进退不得， 但万科正在积极探索中。在这种转型过程中，万科痛并快乐着。

  发力产业地产

  由于多元化发展失败，王石曾放过狠话：如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。因此，做不做商业地产一度被媒体解读为王石和郁亮的微妙较劲。

  在2010年之前，万科一直按董事长王石的规定坚守住宅专业化的方向去发展，几乎没有涉足商业地产，而在2011年王石去哈佛留学期间，万科开始在总裁郁亮的带领下大力发展商业地产。只不过，这一举动被巧妙地隐藏在“城市配套服务商”的概念中。

  2013年9月15日，万科在东莞打造的首个商业项目—松湖万科生活广场开业，这也标志着东莞万科的商业地产之路正式开启，据悉，在未来两年，东莞万科将迎来商业开发大潮，届时将有8个项目入市；2013年11月27日，万科集团首个大型购物中心北京金隅万科广场溢彩开业，此后北京万科将相继推出中粮万科半岛广场、住总旧宫、首开大兴、首开台湖等大型综合体商业项目；2014年5月1日，广州万科云销售中心开放，万科云位于天河智慧城核心地段，该项目作为万科在广州打造的第一个商务办公综合体，涵盖商业、公寓、办公三大业态。这是万科首次在广州市场获取商业金融业用地；2014年 5月16日，万科与廊坊国土土地开发建设投资有限公司签订合作协议，进入物流地产领域……

  中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉时代周报记者：万科加大商业地产投入有利于分散住宅业务风险。当前诸多地区房价出现下滑，万科住宅业务受到了严重冲击。随着投资者的投资渠道日益多元化，住宅地产将遇天花板，适当多元化是万科化解风险的方式。

  不过，做好产业地产，对于长期开发住宅产品的万科来说，也并非易事。

  在殷旭飞看来：万科缺乏商业地产、购物中心运作的经验和人才，竞争力不强。另一方面，住宅地产是以销售房子为核心，但是产业地产的核心是服务，万科在产业地产发展初期尚未转变根深蒂固的售房思维。

  不仅如此，商业地产属于持有型物业，投资回报期长，企业必须要抛弃已有的利润现金流，而这对于股权分散的万科而言，短期的投资回报率尤为重要，而商业物业在资产中的占比提升，将对回报率和市值产生重大压力。

  万科此前在内部讨论时已经提出，为了保障万科市值长期稳定增长，短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%—20%。

  而如何平衡住宅和商业，投资回报率和现金流，短期效益和长期效益，都给万科商业地产的操盘者带来压力。

  试水养老地产遭遇艰难挑战

  国家“十二五”规划指出，从2011-2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。而根据预计，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿，这让养老地产开始成为资本追逐的热点。

  这其中也少不了万科，早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。

  2012年8月，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，在长春打造中国北方具有典型示范意义的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。根据协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

  郁亮表示，万科集团选择在长春投资建设健康养老住宅及文化创意产业项目，是因为看好长春城市的发展潜力，这次双方合作对万科集团来说是养老地产的一次有益探索。

  今年3月，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示：社区养老模型已经形成，并已进入具体设计阶段，今年开始将大力推进，“我们将在所有的在建项目里，每一个项目造一栋楼专门用于养老，这些楼全部由北京万科持有和运营”。不过，万科的养老产业不搞医疗、不治病、只做看护。

  “其实养老地产最重要的因素之一就是医疗配套，包括疾病预防、日常保健、急救、医疗护理、三甲医院的绿色通道等，很多养老地产项目做不起来就是因为医疗配套、服务没有跟上”，卡罗琳养老投资有限公司的投资总监郭哲峰告诉时代周报记者。

  另外，从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10-15年，每年仅有8%-10%的回报率，这对于以往习惯于高利润和高周转的万科来说，也将是一个艰难的挑战。

  拥抱互联网获取广阔增值收益

  正是由于产业地产的诸多不确定性，万科对互联网格外重视。

  6月5日，万科宣布与百度合作，为其商业地产引入基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术的服务。万科方面介绍，和百度的合作将为万科商业地产带来“定位引擎、大数据、营销工具”三种技术。

  根据双方协议，百度将基于大数据分析及云计算技术，为万科旗下的商业地产提供智能化升级的解决方案。双方联合打造的首个项目—北京昌平的金隅万科广场有望于今年8月底完成智能化升级，成为万科旗下的首个智能Mall(购物中心)。

  未来万科旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，都会尝试引入百度的LBS技术服务(基于位置的服务)，实现运营商、商户、消费者的良性发展。

  6月26日，万科又与国内度假租赁行业的领跑者途家网签订战略合作协议，双方将“互联网+地产”的合作模式推向巅峰。而万科在北方第一个大型度假地产项目，位于北戴河养生度假区的天洋万科●北戴河小镇也成为试点。

  时代周报记者曾参与过另一个房地产巨头关于旅游地产的调查，其结果显示，能长期居住在旅游地产项目的消费者还是少数，因此购买旅游地产项目时，除了环境、配套、交通外，能否将闲置时的房产盘活，带来收益，甚至用租金抵贷款，都成为重要的考量因素。

  对于双方合作具体细则，万科和途家并未做过多披露。不过，“最为显著的服务模式，即通过途家网的房屋置换服务，业主可以将自己的房屋与其他旅游目的地物业进行分享交换，实现免费入住。”途家网华北区域总经理魏韫韬表示。

  殷旭飞表示：目前互联网思维盛极一时，而互联网思维的中心在于消费者体验，万科引入互联网思维有望在消费者体验方面有较大突破。产业地产的核心是服务，通过互联网可以为用户提供更多便捷，从而增强对投资者的吸引力。互联网思维的引入有利于万科提高其在产业地产的竞争力。

  很多人都认为，万科的互联网思维始于去年“互联网思维”大热之时：先是邀请马佳佳讲课，而后郁亮又带领万科团队马不停蹄地拜访了小米、阿里巴巴、腾讯等互联网企业，而媒体则称之为“两个千亿企业的跨界耳语”。

  其实，早在2001年，万科董事长王石就提出智能化社区概念，王石表示：“我个人认为，智能化小区是一个必然的趋势，但是，实际上来讲，智能化小区绝对不会像IT企业描述得那么美，互联网给智能化小区带来很多种选择，但毕竟增加任何一种服务，都需要成本。”

  正是对互联网经济以及自身产品深刻的理解，王石没有贸然引入这些看起来眼花缭乱的概念，直到十几年后，当移动互联成为趋势，万科才正式拥抱了互联网。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，龙头房企万科的野心远远不在于房地产市场开发，而在于通过与互联网公司合作，在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值收益或附加值收益。这或许也为其他企业发展与转型提供了一个思路。