2017年北京房价环比不涨---回望2016通州二手房行情

行云流水2016

日前，市委副书记、代市长蔡奇就房地产调控和住房保障工作进行调研。调研当天，蔡奇在市住建委主持召开座谈会并在会上强调，要深入贯彻中央经济工作会议精神，落实市委十一届十二次全会部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强调要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长。

回首2016年，北京的楼市经历了跳跃式的飞涨，房价的涨幅一次又一次的超出了老百姓的心理预期。此次政府的政策和决心，对老百姓而言无异于一剂强心针。

以通州副中心为例，2015年随着京津冀一体化国家战略的全面提速、通州住房限购的执行、北京行政功能搬到通州副中心等一系列消息的发布和执行，通州迅速成为北京最炙手可热的区域之一；2017年北京市政府整体或部分迁入通州，即将带动约40万人疏解至通州。

2015-2016年，通州房价及成交量经历了怎样的过程？整体走势如何？这一系列的变化背后，政策的影响力有多大？

不妨回顾的远一点！2003年，城铁八通线通车。轨道交通的贯通，连接了通州往城区发展的桥梁，这是通州发展史的一个转折点，也是通州楼市暴涨的起点。从那一年开始，通州楼市开始活跃起来。

伴随着房价的暴涨，通州的生活配套设施也变得越来越完善，通州不再仅仅满足于“睡城”的称呼，改变是实实在在看得见的——地铁6号线、大运河森林公园、万达广场、名列前茅的保障房数量、媲美国贸的彩虹之门地标建设以及环球影城的开工……这一切都在诉说着，通州已经进入大发展时代。

在“北京副中心”、“市政府东迁”、“环球影城”多重利好刺激和配套设施逐渐完善的情况下，越来越多的人开始安家通州。

2015年通州区房子均价多在2-3万之间，虽然在远郊区县中这房价并不算低，但相比城六区，这个房价还是容易得到追宠，因此通州在北京市的房地产市场还是很有竞争力的。

通州未来的房价发展不得而知，限购令是否会解除、何时会解除也依然是未知，不过相信随着市政府东迁，各种医疗、教育利好政策，以及环球影城建设，通州房价上升空间不会小。

政策VS房价

2015年京津冀一体化、副中心确立、限购等政策对通州二手房房价及成交走势有何影响？这要结合2015年通州重要政策时间表以及上述2015-2016年通州房价与成交量走势图来看。

2015年3月30日：330新政带动通州4月二手房成交量大幅上涨以及房价上升。

政策一：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

政策二：使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

政策三：个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2015年5月-6月：“北京城市副中心”与“市政府东迁”消息疯传，6月二手房成交量涨将近40%

从5月开始，就有多家媒体曝出北京市政府将落户通州的消息。对于网上有消息称“北京市政府搬迁通州步入倒计时”一事，北京市委宣传部新闻处相关负责人表示，网络传言不可信，以权威部门正式发布为准。

6月5日，“某微信公众号的文章中细节再出，关于市政府搬迁一事，有关人士表明：此事是有根据的，通州为市级政府留的待开发土地，已经预留将近20年，所以才会一而再、再而三地出现类似的传言；有消息提到：虽然我们不能和您说未来什么机关单位会搬到通州，包括也不能说具体位置，但可以说的是，这些机关单位附近，没有住宅用地。

随着多个信源相互佐证，且北京市政府也没有公开出来辟谣，似乎从侧面已经印证了消息的真实性。

“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，让通州的楼市更加火热，而后几月房价持续上涨。

2015年7月11日，通州副中心确定。7月通州二手房成交量达到峰值，房价大幅上涨。

7月11日闭幕的中共北京市委十一届七次全会，表决通过了《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》。中共北京市委全会决定，贯彻京津冀一体化的国家战略，疏解北京非首都功能，未来将聚焦通州，加快“市行政副中心”建设。

通州副中心地位的确定，让通州楼市一下爆棚，量价齐涨（实际图表展示为链家成交数据，非全部成交数据，到7月份其他中介成交增幅较大）。

2015年8月14日：通州限购升级 之后几个月成交量大幅下降。

8月14日晚间，北京建委官网发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在执行北京整体限购的基础上，针对通州区域出台升级版的“最强限购政策”。

通州区升级版的“最强限购政策”让不少购房者措手不及，购房者甚至连夜蜂拥通州抢房。但是因为购房资格的原因，之后成交量大幅下降，8月份由于上旬的火热成交，成绩还算不错，后面几个月销量都在下降，但非限购住房仍在火热成交。然而二手房房价并没有因为“限购”而下降。9-11月，通州房价一直处于上涨状态。

2015年11月25日：2017年北京市政府将整体或部分迁入通州， 11月二手房成交小幅上涨

11月25日，北京市市委十一届八次全会闭幕，会议正式公布了北京行政功能搬到通州的消息。会上提出，确保2017年市属行政事业单位整体或部分迁入通州区有实质性进展。

这一消息让传了若干年的“北京市政府东迁”传闻终于坐实，11月成交量比10月增加上百套。

2015年北京通州楼市经历大起大幅，成交量经历大涨大跌，而房价整体处于平稳上涨状态。

2016年是惊心动魄的一年，是北京楼市的春天，楼市疯狂，房价跳涨

2016年宽松的货币政策，给早前略显低迷的房地产市场带来了一片生机。2016年楼市的爆发性开局，惊爆了所有人的预想，与此同时，在房企跟风非理性的推动下，致使土地市场再度创造了新的历史。

春节前后新房开盘量少，项目供应量不足，位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则成为了购房人群的主要选择。同时，目前北京新房市场逐渐高端化，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配，因而不少新房市场的需求转向了二手房市场，造成了二手房市场的火热。

2月份楼市利好政策频出，业主、购房者市场预期发生根本转变。购房者降低房源期待值，加快购房节奏；业主调价售房甚至惜售观望，议价空间缩窄，两方举动导致库存房源快速消化，新增房源不足，房源趋紧导致价格上涨。

自3月1日起，央行降准0.5个百分点，释放大量流动资金。房地产市场政策环境宽松，业主、购房者未来预期持续转好，加之2月份成交量攀升火热，二手房价格上涨动力十足；

4月-6月，由于供应量减少，业主观望惜售，基本通州无库存二手房源；

7月-9月价格仍持续增长，成交量相比4-6月有所增长；

9月底，北京推出930限贷政策；

10月-12月份成交量明显降低，价格涨幅降低；

12月份通州房价出现松动，通州全部地区挂牌均价4.4万左右，成交价和挂牌价均略有下降，挂牌5000套左右。

通州从限购前7、8月份到当下，价格将近翻倍——通州价格涨幅邪乎吗？

1、对比北京全市价格涨幅：六环内涨幅30%，在实际成交中，亦有学区房或者其他部分房源涨幅超过50%。

2、对比燕郊涨幅：燕郊在过去的一年里，房价从2015的1万左右，全面上涨到了现在的均价2.5万上下，部分项目触摸并超过3万大关。价格上涨幅度超过

100%。

3、整体可以看出，通州的价格上涨是全北京最快的区域，但因为严格的限购约束，成交量低迷，市场价格涨幅依然属于正常范围。当然部分涨幅非常邪乎的项目除外。

热点区域的房价受附近规划以及配套的影响，房价涨幅尤为明显，以K2百合湾和DBC加州小镇为例。

1、K2百合湾在通州运河核心区，未来通州中央商务区，加之本身走相对高端路线且小区房龄较短，催生了价格暴涨，由2015年初的均价3万左右，一路飙升至7万+，涨幅超过130%。

2、DBC加州小镇，位于地铁八通线末端土桥站800米左右，但是配套设施一般，价格在2015年初一直处于2万左右。通州副中心确认，以及由于其紧邻环球影城，并且环球影城在2016年的正式动工以及7号线延长线施工，催生了其房价的跳涨，最高涨幅将近翻了两倍。相信在环球影城建成之时，DBC加州小镇的房价远不止于此。

未来随着通州各项利好政策、规划项目建成以及招商引资，相信通州的未来一片大好，当然限购政策以及其他政策的出台可能会对房价产生一定影响。

数据来源：云途数据市场_二手房成交数据

数据覆盖二手房交易机构：链家

统计时间：2015年1月1日－2016年12月28日

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